減築の費用はいくらかかる？平屋にするか2階を残すかの判断目安【佐倉市の施工事例付き】

減築の費用相場は工事のパターンで大きく変わる

減築といっても、2階をすべて取り除く工事から、使わない一部屋だけを撤去する工事まで、規模はさまざまです。

まずは、工事のパターンごとの相場と、費用を比較する際の注意点を確認しましょう。

減築のパターン別の費用相場

減築の費用は、撤去する面積や、撤去後に屋根・外壁をどこまで作り直すかによって変わります。

主な4つのパターンについて、一般的な費用の目安をまとめました。

※一般的な相場をもとに弊社作成。建物の構造・面積・劣化の状態によって金額は変わります。

平屋にする場合は、2階全体の解体に加えて新しい屋根も設ける必要があるため、ほかの工事より費用が高くなります。

「2階の撤去費」と「平屋で暮らせるまでの総額」を分けて考える

見積もりや広告に記載された金額は、2階の撤去費だけを指している場合があります。

実際に平屋として暮らすには、解体後に新しい屋根を設け、外壁とのつなぎ目から雨水が入らないように施工しなければなりません。

階段があった場所の天井の穴をふさぎ、床を張り直す工事や、2階にあった寝室や収納を1階へ移すための改修も必要です。

費用を比較するときは、あとから予算を大幅に超えないよう、見積もりに含まれる工事の範囲を確認しましょう。

二階建てを平屋にする費用の内訳

平屋にする工事では、解体以外にも多くの工事が必要になるため、まとまった費用がかかります。

工事そのものの費用と、それ以外に用意しておくお金を分けて見ていきましょう。

解体・屋根の新設・外壁の補修

2階の解体や廃材の処分、新しい屋根の工事が費用の大きな部分を占め、解体時には足場の設置費用もかかります。

2階を取り除いたあとは、1階の上に屋根の骨組みを組み直し、瓦や金属板などの屋根材を張って仕上げます。

新しい屋根と1階の外壁のつなぎ目は、雨水が入り込むと雨漏りの原因になるため、特に注意が必要です。

こうした部分の防水処理は、「雨仕舞い（あまじまい）」と呼ばれる工事です。

雨仕舞いが不十分だと、工事の直後は問題がなくても、年月がたつうちに壁の中へ雨水がしみ込み、柱や土台を傷めることがあります。

耐震補強と1階の改修

2階を撤去すると建物は軽くなりますが、あわせて階段を撤去したり1階の間取りを変えたりすると、地震の揺れに耐える壁の配置が変わる点に注意が必要です。

壁の位置がかたよると揺れに弱くなるため、構造を計算し直し、必要に応じて壁を加えたり金物で補強したりします。

1階では、階段があったスペースを収納などに使えるように整え、2階の部屋の代わりになるよう1階の部屋を改修する工事が中心です。

水回りを移動するなら配管工事、冬の寒さを解消したいなら床や窓の断熱工事も必要になり、その分の費用が加わります。

仮住まいや家財の処分など工事以外にかかる費用

平屋にする工事では屋根を外すため、工事期間中は自宅に住めないケースがほとんどです。

工事費とは別に、次のような出費も見込んでおきましょう。

• 工事期間中の仮住まいの家賃と、2回分の引っ越し費用
• 2階に置いていた家具や荷物の処分費用
• 建築確認申請や登記の手続きにかかる費用
• 解体後に見つかった柱や土台の傷みを直す補修費

これらの費用は、工事の見積書とは別に扱われる場合があります。

契約前に工事以外の出費も確認し、総額をもとに資金計画を立てておきましょう。

減築のメリットと、決める前に知っておきたい注意点

減築によって日々の家事や移動の負担は減りますが、費用や暮らし方の面で気をつけたい点もあります。

工事を決める前に、メリットと注意点の両方を確認しておきましょう。

減築の価値は、家が小さくなることより、毎日の負担や将来の出費をどれだけ減らせるかで決まります。

築30年前後の家で減築を考える前に確かめること

減築では既存の1階を残して工事するため、1階の柱や土台の状態によって工事内容や費用が変わります。

築30年前後の家では、特に耐震性と建物の劣化状況を確認しましょう。

1981年と2000年の基準から耐震性を確かめる

住宅の耐震基準は、1981年6月1日と2000年6月1日に大きく見直されました。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅は「新耐震基準」、それより前の住宅は「旧耐震基準」と呼ばれます。

2000年6月の改正では、木造住宅の柱や梁をつなぐ金物や、壁の配置のバランスに関する規定が明確化されました。

そのため、1990年代に建てられた住宅は新耐震基準に該当していても、2000年の規定を満たしていない場合があります。

〈出典〉国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法の公表について」

自宅がどちらの基準に当たるかは、家を建てる前に役所などから交付される「確認済証」という書類に書かれた、建築確認を受けた日付で確かめられます。

減築では壁や天井をはがして柱や梁が見えるため、接合部の金物を補強するよい機会です。

雨漏り・シロアリ・構造など建物の状態

減築前の調査では、耐震性とあわせて次のような点も確かめます。

• 天井や壁に雨漏りの跡がないか
• 土台や柱にシロアリ被害や腐食がないか
• 基礎に幅の広いひび割れがないか
• 過去の増築で構造がつぎはぎになっていないか
• 木造か鉄骨造かなど、建物の構造

建物の傷みや構造上の条件は外から見ただけでは判断できないため、過去の工事や点検の履歴も参考にした確認が必要です。

減築に適した状態かどうかを先に調べておくと、必要な工事や見積もりの内容を具体的に検討できます。

ハウジングボックスは施工エリアを佐倉市に限定しているため、建物の状態を確かめる現地調査にもすぐに伺えます。

工事の内容や点検の記録が「お客様カルテ」に残るため、点検のたびに前回からの変化を比べて見てもらえるのも安心です。

「2階が不要」なのか「2階に上がりたくない」のかで選ぶ方法と費用が変わる

減築を考える理由は家庭によってさまざまですが、大きく分けると「使わない2階をなくしたい」と「階段を使わずに暮らしたい」の2つです。

どちらを解決したいかで、選ぶ工事も必要な費用も変わります。

2階を撤去して平屋にする減築

2階の掃除や空調、雨漏りの心配も含めてなくしたいなら、2階を撤去する減築が候補に挙がります。

家そのものが小さくなるため、日々の管理の手間が減り、将来塗り替える外壁の面積も少なくて済む点がメリットです。

その代わり、工事費は1,000万円以上になることが多く、工事中の仮住まいの費用も別にかかります。

2階を残して1階中心に暮らす間取り変更

階段の上り下りが主な悩みなら、2階を残したまま、普段使う部屋を1階に集める方法もあります。

例えば、1階の和室を洋室に変えて寝室とし、衣類の収納も1階に設ける方法です。

トイレや浴室、キッチンがすでに1階にあれば、寝室と収納を移すことで、普段の生活を1階で完結させることも可能です。

こちらのコラムで、和室を洋室にリフォームする費用と、冬の寒さを防ぐ工夫についてさらに詳しく解説しています。

〈関連ページ〉和室を洋室にリフォームする費用｜箇所別の目安と寒さを防ぐ施工事例

平屋への建て替え

建物全体の劣化が進み、1階の構造や基礎を補強しても長く住めない場合は、今の家をすべて解体して平屋を新しく建てる「建て替え」を検討します。

断熱性や耐震性を新築の水準にそろえられますが、既存住宅の解体費と新築費が必要です。

工期も減築より長くなる傾向があります。

3つの方法を費用と暮らし方で比べる

3つの方法は、費用のほかに、仮住まいの有無や工事後に手入れが続く範囲でも差が出ます。

※一般的な目安をもとに弊社作成。一部屋だけを改修する場合は、これより費用を抑えられることもあります。

自宅を売って平屋やマンションに住み替える場合は、売却・購入の諸費用や引っ越し費用、慣れた生活圏を離れる負担も考慮が必要です。

【施工事例】ユーカリが丘｜2階の寝室を1階の和室へ移したリフォーム

階段の負担を減築ではなく間取り変更で解消した、佐倉市ユーカリが丘の戸建て住宅の事例を紹介します。

工事内容と費用を、平屋にする減築の費用とも比べながら見ていきましょう。

施工データ

※こちらはお引き渡し当時の価格です。お部屋の広さや床暖房の種類、内窓を設置する窓の数などによって費用は異なります。

こちらのお住まいでは、それまで2階の洋室を寝室として使っていました。

毎日の階段の上り下りが将来の負担になることを考え、1階の和室を寝室にできないかとご相談をいただきました。

築40年の住宅だったこともあり、冬場の厳しい寒さにも悩まされていたといいます。

そこで、和室の畳をフローリングに替え、ベッドを無理なく置ける洋室へ改修しました。

さらに床暖房を設置し、既存の窓の内側にもう1枚窓を設ける「内窓」で冷気を防ぎ、足元から暖かい寝室に仕上げています。

お客様の声

毎日の暮らしが少し楽になりました。

私たちの要望以上の仕上がりになり、大変満足しております。

本当にありがとうございました。

＞この事例を詳しく見る

今回の工事は、床暖房と内窓の設置を含めて200万〜300万円に収まりました。

工事内容が異なるため単純な比較はできませんが、平屋にする減築の相場は1,000万円以上が目安です。

階段を使わずに暮らしたいという希望なら、2階を撤去せず、1階の一部屋を改修することで負担を減らせる場合があります。

減築すべきか2階を残すべきか、判断の目安

自宅に合う方法は、建物の状態と、これからどのように暮らしたいかによって変わります。

築年数とあわせて、2階の傷み具合と残す1階の状態も確認しましょう。

家の状態と目的から選ぶ

階段の上り下りだけが不安な場合は、まず手すりの設置や段差の解消といった小規模な工事から検討できます。

家の状態と暮らしの目的ごとに、検討したい方法をまとめました。

2階を撤去して平屋にする減築は、残す1階が今後も長く使える状態にあり、2階そのものをなくしたい場合に適しています。

決める前にご家族で話しておきたいこと

工事の方法を決める前に、ご家族で次のことを話し合っておきましょう。

• 2階の荷物をどこまで減らし、残すものをどこに置くか
• お子さまやお孫さまが帰省したとき、どの部屋で過ごしてもらうか
• 2階で使っていた部屋の役割を、1階のどこに移すか
• 工事に使える予算の上限と、手元に残しておくお金
• この家にあと何年住み続けたいか

平屋にすると部屋数が減るため、帰省したご家族が泊まる場所も考えておく必要があります。

荷物の置き場所や部屋の使い方が決まれば、1階に収納を新しく作るかどうかなど、必要な工事の範囲も絞れます。

自宅にどの方法が合うか迷う場合は、2階を撤去する案と残す案の両方で見積もりを取り、費用と工事後の暮らしを比較しましょう。

ハウジングボックスでは、減築に限らず、1階中心の間取り変更も含めて、佐倉市のお住まいに合わせたご提案をしています。

減築の手続きと費用負担を軽くする制度

減築で建物の床面積が変わると、役所や法務局での手続きも必要になります。

あわせて、利用できる補助制度も確認しておきましょう。

建築確認申請は工事の内容で要否が変わる

建築確認申請とは、工事を始める前に図面を役所や検査機関に提出し、計画が建築基準法に合っているかを審査してもらう手続きです。

2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅の大規模な修繕や模様替えは、原則として建築確認申請の対象になりました。

〈出典〉国土交通省「資料ライブラリー」＞「４号特例見直しチラシ」

ただし、申請が必要かどうかは、工事の内容や工事後の建物の規模によって変わります。

また、工事後に床面積が変わった場合は、1か月以内に建物の表題部の変更登記を申請することが法律で定められています。

〈出典〉e-Gov法令検索「不動産登記法」

申請や登記の手続きについては、設計の段階で施工会社や建築士に確認しておきましょう。

補助金を確かめる

補助金は減築そのものより、同時に行う耐震改修や断熱改修、バリアフリー改修を対象とした制度が中心です。

佐倉市にも、住宅の耐震改修などを対象とする補助制度があります。

受付期間や条件は年度ごとに見直されるため、工事を契約する前に佐倉市のホームページで最新情報を確認してください。

〈出典〉佐倉市「木造住宅の耐震診断・耐震補強工事への補助」

こちらのコラムで、佐倉市で使えるリフォーム補助金の種類と申請の手順についてさらに詳しく解説しています。

〈関連ページ〉【佐倉市のリフォーム補助金】活用できる補助金の種類や申請手順を解説

佐倉市で減築を相談するときのポイント

減築は建物の骨組みに手を加える工事で、依頼する会社によって提案内容や完成後のサポートも異なります。

会社を選ぶ際は、次の2点を確認しましょう。

減築ありきでなく、ほかの方法と比べて提案してくれる会社を選ぶ

平屋にすることを希望していても、建物の状態によっては、2階を残して普段使う部屋を1階に集めるほうが目的に合う場合があります。

減築以外の方法も提案してくれるか、相談時に確認しましょう。

工事中の対応と、完成後の点検まで任せられるか

減築では、工事中の急な天候の変化や、解体後に見つかった傷みにも対応する必要があります。

相談時には、屋根を外している間の雨対策や、補修が追加で必要になったときの費用について、どのように説明してもらえるか確認しましょう。

また、完成後も新しい屋根と外壁のつなぎ目などに傷みが生じることがあるため、定期点検や保証の有無も確認しておくと安心です。

ハウジングボックスは施工エリアを佐倉市に限定しているので、工事中に急な対応が必要になったときも、現場へすぐに向かえます。

完成後は「ずっと安心PLUS」で、リフォームした箇所に合わせた定期点検や緊急時の対応を無償で受けられるため、新しく設けた屋根と外壁のつなぎ目の状態も続けて確かめられます。

平屋にするか2階を残すかを迷っている段階でも、佐倉市のお住まいのことならお気軽にご相談ください。

減築の費用に関するよくある質問

減築の費用について、よく寄せられる疑問にお答えします。

Q1. 一部屋だけ減築する場合の費用はどのくらいですか

1階の使わない一部屋を撤去する工事は、100万円程度からが目安です。

撤去後の外壁の仕上げ方や、空いた場所を駐車場・庭として整備するかどうかによって費用が変わります。

Q2. フルリフォームと一緒に減築すると費用はどのくらいになりますか

平屋にする減築とフルリフォームを同時に行う場合、費用は1,000万円以上が目安ですが、内装や設備の改修がどこまで含まれているかによって総額が変わります。

足場の設置や解体工事をまとめて行えるため、減築とリフォームを別々の時期に実施するよりも、費用を抑えられる場合があります。

こちらのコラムで、戸建てのフルリフォーム費用が何で決まるのかについてさらに詳しく解説しています。

〈関連ページ〉戸建てのフルリフォーム費用は何で決まる？主な工事や予算を考えるポイント

Q3. 減築すると固定資産税は安くなりますか

床面積が減ることで建物の評価額が下がり、固定資産税が安くなる可能性がありますが、同時に行った改修によって建物の評価額が上がると、税額が想定ほど下がらないケースもあるため注意が必要です。

なお、佐倉市の固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年の途中で工事をしても、その年度分の税額は変わりません。

〈出典〉佐倉市「家屋の新築・増築、取り壊し、用途の変更をされたかたへ」

Q4. 工事中も家に住み続けられますか

2階をすべて撤去して平屋にする場合は屋根を外すため、工事期間中は仮住まいが必要になるケースがほとんどです。

工期は建物の大きさや工事範囲によって異なりますが、一般的には数か月を見込みます。

普段使う部屋を1階に集める工事や一部屋だけの撤去なら、自宅に住みながら工事を進められるケースも少なくありません。

まとめ：減築か2階を残すかは、目的と家の状態から選ぶ

減築を選ぶか2階を残すかは、「使わない2階をなくしたい」のか「階段を使わずに暮らしたい」のかによって変わります。

2階そのものをなくしたいなら平屋にする減築が合いますが、屋根の新設や1階の改修も必要になるため、工事費は1,000万円以上が目安です。

階段の上り下りが主な悩みなら、2階を残して普段使う部屋を1階に集める方法もあります。

佐倉市ユーカリが丘では、1階の和室を寝室に改修する工事が、床暖房と内窓を含めて200万〜300万円に収まりました。

どちらが合うかの決め手は、2階や1階の傷み具合と、工事後も手入れが続く屋根・外壁の範囲です。

平屋にするか2階を残すかは、今の家の状態を調べてから決めても遅くありません。

ハウジングボックスでは、佐倉市のお住まいについて、減築と2階を残す方法の両方を比べながらご相談をお受けしています。

この記事の監修者村上 仁／株式会社ハウジングボックス 代表取締役

千葉県佐倉市専門のリフォーム会社として、私たちは「リフォームを売る会社」ではなく「その先の安心を届け続ける会社」でありたいと考えています。
二級建築士・外装劣化診断士・雨漏り診断士などの有資格スタッフと、地元一番を目指す職人が連携し、工事後の暮らしまで責任を持つ“ずっと安心”のリフォームをお届けします。
当コラムは、こうした現場経験と専門知識をもとに監修・発信しています。